A dificuldade de acessar moradia digna — comprar ou alugar a um custo razoável — é uma das angústias econômicas mais concretas da classe trabalhadora urbana, no Brasil e no mundo. O debate sobre o tema costuma se concentrar em subsídios à demanda: crédito facilitado, programas habitacionais, auxílios. São medidas com apelo político imediato, mas que ignoram, e às vezes agravam, a raiz do problema.
A economia da habitação é, no fundo, simples. O preço de um imóvel resulta do encontro entre oferta e demanda. Quando uma política injeta mais demanda — mais crédito, mais subsídio ao comprador — sem expandir a oferta na mesma proporção, o resultado previsível não é mais gente morando melhor: é preço mais alto. O subsídio é capturado pela valorização do imóvel e, em boa medida, transferido para o proprietário do terreno. Trata-se a ferida e alimenta-se a infecção.
A raiz do custo elevado da moradia urbana, na maioria das cidades caras, é a restrição da oferta. E essa restrição é, em grande parte, regulatória. Zoneamento excessivamente rígido, limites artificiais de altura e de densidade, processos de licenciamento longos e imprevisíveis, exigências urbanísticas desproporcionais — cada uma dessas regras encarece e atrasa a construção, e o conjunto delas torna escassa a oferta de imóveis exatamente onde há emprego e demanda. A cidade proíbe que se construa o suficiente e depois se surpreende com o preço.
A lógica é direta: onde se permite construir mais — mais densidade, mais unidades, mais verticalização onde faz sentido —, a oferta cresce e o preço, tudo o mais constante, cede. Onde se proíbe, a escassez é fabricada por decreto, e o ônus recai sobre quem não é proprietário: o jovem, o trabalhador que chega à cidade, o locatário. A regulação restritiva de uso do solo é, na prática, uma transferência de renda do não proprietário para o proprietário.
Isso não significa ausência de regras urbanísticas — cidade precisa de planejamento, infraestrutura e ordenamento. Significa submeter cada regra a um teste honesto: ela existe para um fim público real, ou apenas protege o valor do imóvel de quem já chegou, fabricando escassez? Boa parte das regras de zoneamento, examinada de perto, é a segunda coisa.
A política habitacional eficaz, portanto, é menos sobre subsidiar a demanda e mais sobre liberar a oferta: simplificar licenciamento, flexibilizar zoneamento onde há demanda, dar segurança jurídica a quem constrói. Moradia barata não se decreta com cheque ao comprador. Constrói-se permitindo que se construa.